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■本报记者 王文郁
现如今，买房成为老百姓消费生活中的一件大事，然而，不少房地产商在售房合同中设下陷阱，致使购房纠纷不断升温，损害了消费者的合法权益。为此，辽宁省沈阳市消费者协会组织了３·１５志愿者律师团中的４０多位专业律师，集中点评了商品房买卖合同中的不平等格式条款，并于１２月５日向社会公开披露。
■借用法律术语来免责
●典型条款：图片文字均为要约邀请；出卖人在买受人签订合同前的广告、宣传资料（或楼台盘模型、 售楼书或其他载体）中的所有图片、资料数据、说明等，仅供买受人参考，不作为出卖人的承诺依据，双方发生争议时，所有细节均以政府最终批准的法律文件及双方的约定为依据等。
●点评意见：要约和要约邀请是两个不同的法律概念。要约可以构成合同的内容，但要约邀请则不能构成合同的内容。上述条款是开发商在利用法律术语玩文字游戏，实际上是想为自己免责。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第３条之规定，“出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”
■认购书签订后不退定金
●典型条款：买受人签订认购书时，即缴付定金２万元（含诚意金）。本认购书签订后，定金不退还。
●点评意见：《担保法》第８９条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回，而不是不退还。开发商在签订认购书时让消费者交付定金，是为强买强卖所设的陷阱。
■外墙使用权不属于买受人
典型条款：该商品房所在楼宇的屋面使用权不属于买受人，该商品房所在楼宇的外墙面使用权不属于买受人，买卖双方同意屋顶和外墙面广告权、会所、休闲娱乐设施及其他卖方投资建造的经营性房产和设施权益属于出卖方。
点评意见：屋顶、外墙面等使用权属于全体业主所有，开发商强行占有侵害了消费者的权益。开发商要在屋顶、外墙面安装广告牌必须经过业主委员会同意，并且所收取的广告费的主要部分归业主委员会所有，由业主委员会统一保管使用，开发商只能收取一小部分的管理费。
■按银行存款利率向买方支付违约金
●典型条款：按买受人累计已付款的银行存款利率向买受人支付违约金。
●点评意见：根据法律规定，在没有违约金数额或赔偿额计算方法情况下，逾期交付使用房屋的应支付违约金或赔偿的最低标准是同地段同类房屋租金标准。上述条款，开发商事先为自己设计了一个较低的违约赔偿标准，借此减轻自己所需承担责任，显失公平。
■１５０日内办理房屋产权证
●典型条款：出卖方应该在商品房交付使用后１５０日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人不能在规定期限内取得房地产权属证书，出卖人承诺继续办理；买受人不能在规定期限内取得产权证书的，出卖人按已付房价款的１％向买受人支付违约金。
●点评意见：《城市房地产开发经营管理条例》第３３条规定，“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起９０日内、现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”。由此可以看出，开发商规定在１５０日内办理权属证书明显与法规相悖，属无效条款。
因开发商的责任，购房人不能在规定期限内取得房产权属证书的，购房示范合同文本提供了两种处理方式供买卖双方选择。鉴于目前房地产业的现状，购房人可以根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第１８条的规定，在购房合同中约定，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，即每日按已付购房款总额的０．０２１％索要违约金。
■合同转移须交手续费
●典型条款：买受人在《商品房买卖合同》签署前如需办理更名、调房或将认购书权益转让，须经出卖人同意并缴付更名、调房手续费５０００元。《商品房买卖合同》签署备案后，卖方不再接受买方任何理由的更名、调房及退房申请。
●点评意见：一方面，根据《合同法》的规定，合同权利是可以按法定程序转移的，该条款却不允许买方转移合同权利，如果转移，就要向卖方交付手续费５０００元。另一方面，根据法律规定，在出现法定的退房情形（如设计变更等）时，买方是有权要求退房的，该条款却规定“卖方不再接受买方任何理由的退房申请”。这是典型的霸王条款，侵犯了买受人的权益。
■开发商告知实际情况可延期交房
●典型条款：因遭受不可抗力而导致的违约行为，出卖人不承担违约责任。不可抗力因素包括但不限于：自然灾害、战争爆发、政府管制及办证行为滞后、政府市政配套未到位、第三人破坏、高考期间停工或其他政府规定、施工单位工期延误、施工期间停水停电等。出卖人在交房时告知买受人即可据实予以延期交房。
●点评意见：开发商的上述条款私自扩大自己的免责范围，单方免除己方责任、排除了对方主要权利，将第三方对开发商违约的风险转嫁到消费者头上，使开发商的逾期行为不必承担任何责任，违反了法律的有关规定。
《合同法》第１１７条规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。虽然自然灾害等确实可以作为免责事由，但也要甄别情况实行部分或全部免责。如承建商施工误期、因技术上需要更改图纸、因天气影响或其他异常困难及重大技术问题不能及时解决导致的延误等情况，则纯属开发商自身或第三方原因造成的，这种情况下应由开发商向购房人承担违约责任。而像高考期间停工、办证行为滞后等内容是开发商可以预料并提前做好准备的，不能作为免责事由。类似施工期间停水停电、第三人破坏等则是由第三人原因造成的，开发商应向消费者承担违约责任，再依法律、依约定向第三人追偿。
■违约后合同双方支付违约金不对等
●典型条款：如乙方（买受人）违约，按３％支付违约金；如甲方（开发商）违约，按０．０１％支付违约金。
●点评意见：上述格式条款对合同双方支付违约金的额度规定不对等。我国法律规定，在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
■开发商转卖已售房屋赔偿房款３％
●典型条款：双方签订协议后，任何一方不得违约，若甲方（出卖人）将乙方购房另转卖给他人，甲方应付给乙方已付房款３％作为对乙方的经济赔偿。
●点评意见：一房二卖是典型的欺诈行为，不能简单地以３％经济赔偿了事。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第８条规定，“导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。
■１０天内不交首付不退定金
●典型条款：若乙方支付定金之日起１０天内未能按时签署《商品房买卖合同》及交付首期房价款，则甲方有权单方面解除本商品房认购书且不退还定金。
●点评意见：订立或解除合同必须在当事人自愿前提下进行，任何一方不得擅自变更或者解除。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，在商品房买卖中，买受人迟延履行债务，出卖人要进行催告，催告后，买受人还有３个月的宽限期，如在此期限内仍未履约，方可解约。上述格式条款剥夺了消费者依法变更、解除合同的权利。
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